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La proposta d’acquisto, L’atto preliminiare, il rogito

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La proposta irrevocabile di acquisto

E’ il primo passo formale del processo che conduce all’acquisto di un immobile. E’ un atto scritto, redatto su un nostro modulo regolarmente depositato alla Camera di Commercio, intestato ai potenziali acquirenti contenente precise promesse rivolte al venditore riguardo alle condizioni di acquisto e al prezzo.
I dati che devono necessariamente essere presenti sull’atto sono:
- i dati identificativi delle parti in causa, vale a dire del promettente acquirente e del venditore;
- i dati identificativi dell’immobile (indirizzo, descrizione della casa e dati catastali);
- il prezzo proposto;
- le modalità e i termini di pagamento: la data e il luogo dell’atto successivo, compromesso o rogito, eventuali pagamenti intermedi, la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione e le eventuali penali previste in caso di inadempienza;
- la data del rogito o la data ultima entro cui su accordo tra le parti pervenire al rogito;
- eventuali altri vincoli a cui è condizionata la proposta, come per esempio la verifica che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.
Tale documento è accompagnato da una caparra confirmatoria, il cui importo è concordato al momento della formulazione, ed impegna solamente il proponente l’acquisto fino al momento dell’accettazione del venditore. Dal momento in cui il proponente è informato dell’accettazione da parte del venditore, la promessa diventa un contratto valido per ambedue le parti le quali sono reciprocamente obbligate a pervenire al rogito secondo le modalità definite nella proposta. In caso di rifiuto da parte del venditore o di non risposta entro la validità della proposta, la validità di questa decade e il proponente è libero da qualsiasi vincolo e ha il diritto alla restituzione della caparra confirmatoria.
Già nella proposta può essere indicato il nome del notaio che sarà incaricato del rogito. Per legge il notaio è scelto dall’acquirente. (fonte http://sosonline.aduc.it/)

Il contratto preliminare (compromesso)

E’ l’atto che precede il rogito ed é chiamato anche promessa di vendita. In questa fase tutti i dettagli devono essere già definiti e gli accordi presi, poiché questo documento e’ quello che per primo impegna ambedue le parti, con precise conseguenze in caso di mancato rispetto degli accordi. Il rogito e’ di solito una mera ripetizione degli impegni preliminari, ed e’ bene sapere che pur essendo teoricamente possibile apportare ogni sorta di variazione tra un atto e l’altro, nella pratica ciò può diventare molto difficile perché occorre che ambedue le parti siano pienamente d’accordo.
Il compromesso solitamente replica i dati che compongono la proposta d’acquisto, con alcune differenze:
- l’intestatario del compromesso può essere persona fisica o giuridica differente dall’intestatario della proposta;
- deve essere indicato il titolo della proprietà;
- deve essere indicato l’importo che viene versato a titolo di acconto o di caparra (usualmente circa il 15-25% del prezzo totale) e le conseguenti penali. E’ bene conoscere, in merito, la distinzione tra acconto e caparra. Il primo non limita in alcun modo l’entità della penale richiedibile dalla controparte in caso di inadempienza (e pur se e’ possibile contestare una penale eccessiva, ciò non e’ facile e potrebbe comportare il dover affrontare una causa), mentre la caparra sì. Ulteriormente, si deve sapere che la caparra penitenziale limita i rischi alla perdita della stessa (o del suo doppio, se la parte inadempiente e’ chi l’ha ricevuta) senza soluzioni alternative, mentre la caparra confirmatoria offre la possibilità alla controparte di forzare quella inadempiente al rispetto del contratto, in alternativa alla risoluzione.
- devono essere espresse le regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie, urbanistiche e catastali  ed l’esistenza di eventuali vincoli (ipoteche, servitù, etc.);

Trascrizione e registrazione

Secondo quanto prevede il codice civile (art.2645 bis) il preliminare di compravendita di un immobile va trascritto nei pubblici registri (conservatoria) se redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche se relativo ad edifici da costruire o in corso di costruzione.
Della trascrizione si occupa il notaio che si e’ occupato di redigere o autenticare l’atto, pagando in conservatoria la relativa imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro). L’operazione sarà successiva alla registrazione dell’atto con pagamento dell’imposta di registro.

Venendo invece alla registrazione (formalità fiscale finalizzata al pagamento delle imposte) l’obbligo riguarda ugualmente gli atti pubblici e le scritture private autenticate.
Se l’atto e’ redatto come scrittura privata non autenticata esso deve essere registrato:
- se il venditore e’ un privato (quindi l’operazione non e’ soggetta ad IVA);
- se stipulato, dal 2007 in poi, a seguito dell’intermediazione di un agente immobiliare: in questo caso l’agente e’ responsabile solidalmente per il pagamento dell’imposta di registro;
- se il preliminare prevede una caparra (non soggetta ad IVA).

L’imposta di registro da pagare e’ di 168 euro in misura fissa, entro 20 giorni dalla stipula. Va anche pagato il bollo di 14,62 euro ogni 100 righe. Ciò presentando presso l’ufficio locale dell’Agenzia delle entrate il modello 69. Se nell’operazione e’ coinvolto un notaio del pagamento si occupa lui stesso in via telematica.
Sull’acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l’imposta pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere detratta dall’imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell’imposta fissa che non si potranno recuperare). Se la vendita è invece soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per l’importo relativo all’acconto, applicando l’IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10 per la seconda casa, 20% per le case di lusso).
Sulla caparra si applica sempre l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad IVA anche l’imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente non sarà possibile recuperare l’imposta di registro quando la vendita è soggetta ad IVA.
Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l’imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all’IVA dovuta sulla compravendita, mentre l’IVA sull’acconto non è altro che un’anticipazione dell’IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.
Nelle compravendite soggette all’imposta di registro, invece, l’imposta proporzionale pagata sull’acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull’imposta da pagare al rogito.
Se il rogito non viene stipulato, queste imposte non saranno rimborsate a meno che la mancata stipula abbia cause non imputabili alle parti.

La trascrizione del compromesso benché non sempre obbligatoria é  decisamente consigliabile  perché costituisce una vera e propria “prenotazione” sul bene oggetto di compromesso, nonché una garanzia di fronte a terzi riguardo ai diritti delle parti (nei casi estremi, ma possibili, di vendita a più soggetti, si salvano i diritti di coloro che registrano per primi).  (fonte http://www.compraeaffitta.it/)

L’atto di compravendita (rogito)

Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con le eventuali variazioni od aggiunte che si siano rese necessarie nel frattempo e che comunque scaturiscano da accordi tra ambedue le parti.
Normalmente è redatto da un notaio come atto pubblico (come già detto la cosa e’ consigliabile vista la complessità del tipo di transazione). In tal caso il notaio dà all’atto efficacia pubblica, garantendo non solo l’identità delle parti ma la legalità dell’atto stesso e la veridicità di quanto in esso viene dichiarato. A tal fine al notaio spettano tutti i controlli formali riguardo l’eventuale esistenza di ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, sequestri, servitù, etc.), nonché riguardo il rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (compromesso). A tal proposito e’ bene sapere che il fatto di aver concluso gli atti precedenti senza l’intervento o comunque la consulenza del notaio (promesse di acquisto, compromesso, etc.), potrebbe costituire un grosso ostacolo in tal senso. In questi casi, infatti, il notaio e’ praticamente costretto in fase di rogito a ratificare quanto dichiarato in tali documenti senza ovviamente assumersene la responsabilità.
E’ questo, di solito, il momento in cui vengono anche pagate le tasse (di registro, Iva, etc.) e la parcella del notaio.
Nel caso di finanziamento per l’acquisto dell’immobile, contestualmente al rogito il notaio effettua anche l’atto di mutuo.

Trascrizione e registrazione

L’atto definitivo di compravendita deve sempre essere registrato presso lo specifico ufficio (del registro) all’Agenzia delle entrate e trascritto nella locale conservatoria dei registri immobiliari, calcolando e pagando nel contempo tutte le imposte dovute (per conoscerne l’entità si veda la scheda riportata tra i link utili).
Di solito e’ il notaio che si occupa di queste formalità (anche perché ne ha la responsabilità), e il suo intervento e’ particolarmente importante per la registrazione in conservatoria, poiché in questa fase egli provvede a iscrivere le ipoteche relative a un eventuale mutuo nonché tutti gli altri eventuali diritti “reali” che sorgono dal rogito: servitù, usufrutto, diritto di abitazione, enfiteusi etc.etc. Le parti, a livello cautelativo, possono poi controllare che tutto sia stato fatto regolarmente, chiedendo in conservatoria una visura.